贝壳病了,裁员会是良方?

头图来源丨创客贴贝壳裁员,或许是二手房受挫,利润下滑所致。文/无忌来源/BT财经上海贝壳裁员200人左右的消息,引爆了地产界,尤其是房产中介圈。作为全国最大的中介带头大哥都撑不住了,其他小弟们该何去何从,成为多方关注的焦点。对此贝壳回应称本次裁员是“外部环境发生巨大变化,主动为内部优

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头图来源丨创客贴

  贝壳裁员,或许是二手房受挫,利润下滑所致。

  文/无忌

  来源/BT 财经

  上海贝壳裁员 200 人左右的消息,引爆了地产界,尤其是房产中介圈。

  作为全国最大的中介带头大哥都撑不住了,其他小弟们该何去何从,成为多方关注的焦点。对此贝壳回应称本次裁员是“外部环境发生巨大变化,主动为内部优化调整”,且声称裁员主要以上海贝壳研发和金融部门为主。

  让人稍感意外的是,消息被证实后,贝壳的股价并未暴跌,反而出现小幅上扬。但 21.55 美元/股的股价仅仅高于发行价 20 美元,和高峰期的 80 美元相比已经下跌了 73%,市值蒸发了近 700 亿美元。

  裁员有征兆

  贝壳的裁员看似突然,但其实行业已经有所预兆。

  二手房业务是贝壳的主营业务,但随着“房住不炒”和二手房信贷收紧的相关规定出台,全国主要城市的二手房市场的成交量均出现大幅度下跌。以能代表全国二手房市场的北上广深的二手房市场为例,最近 3 个月,这四个一线城市二手房的成交量都是断崖式下跌。北京市住建委网签数据显示,北京地区 9 月二手房成交 12575 套,和 8 月 15942 套相比成交量降低了 3400 多套,下降幅度超过1/5。年内成交量最高是 3 月,该月成交量为 22172 套,与之相比下跌近 1 万套,下降幅度高达 43%。相比 7 月的 17855 套成交量也下降了 30%。

  再看上海的二手房市场,形势大同小异。9 月二手房成交量为 11809 套,比 8 月 17302 套的成交量相比跌幅超过 3 成,和 1 月的 44563 套成交量相比,暴跌 73%,创下年内新低。行业人士预测 10 月的成交量将跌破一万,而近 5 年二手房成交量只有 1 万套左右的,只有 2020 年 1 月疫情最严重的时期。北京和上海两大城市二手房的遇冷,昭示着二手房市场的整体低迷,而以二手房为主营业务的房产中介,必然受到影响。

  深圳的二手房市场更是迎来寒冰期,整个 9 月成交量不足 2000 套,同比下跌近 80%。在有金九银十之称的季节,国庆黄金周通常是二手房最为火爆的时期,而今年的国庆期间,七天黄金假期深圳的二手房市场仅仅成交 4 套,刷新交易新低。

  贝壳虽然本次裁员的主体为金融和研发人员,但如果二手房市场火爆,贝壳完全可以不用裁员。

  知名投资人史宝刚认为,贝壳的裁员多少和二手房市场的萎靡有关,起码是个巨大的诱因。正常情况下,一线城市的二手房月成交量应在 2 万套左右,而近期二手房市场遇冷,将导致贝壳的营收和利润大幅削减,加上金融政策的不确定性,金融和研发的部门就略显“鸡肋”,在不能直接为贝壳创造利润的情况下,裁员止损成了贝壳别无选择的选择。

  早在贝壳裁员之前,中介行业也已经风雨飘摇,深圳更有中介门店大面积关店的现象出现。根据深圳市房产地中介协会的预计,深圳中介门店关停总量已经超过 500 余家,且陆续还有门店正在关店。

  不过贝壳一边裁员一边还在招聘的做法还是引来部分质疑,在贝壳金服的官网上,仍能看到“产品经理”的职位正在招聘,工作地点位于上海市黄浦区,而贝壳金服的办公地正是在黄埔。不知道是确有此事,还是贝壳忘记删除该条招聘信息。

  成本激增利润下滑严重

  贝壳自去年成功美股上市后,就陷入“增收不增利”的怪圈,根据贝壳 2021 年上半年财报数据可知,今年上半年,贝壳总营收为 449 亿元,净利润为 41.40 亿元,同比分别增长 64.6% 和 68.7%。

  但在 Q2,贝壳业绩疲态尽显,Q2 贝壳营收 242 亿元,同比增长 20%,净利润为 16.35 亿元,看似营收和利润都不错,但和 2020 年同期净利润 29.48 亿元相比,净利润下跌了 44.54%。而最让资本关注的毛利率下滑了超 10%,仅为 22.1%,创下近几年新低。

  造成贝壳净利润下滑的主要原因是成本的激增。贝壳上半年财报显示,二季度贝壳的其他成本支出 8.4 亿,同比暴增 190%。二季度营销费用 12.4 亿,同比暴增 57%;管理费用 22 亿,同比增长 12.8%;研发费用 7.7 亿,同比增长 48%。成本费用同比增加 29%,而同期贝壳的营收增速仅有 20%。成本增加幅度大于营收增加幅度,压缩了净利润,造成了净利润下滑 44.54%。

  净利润暴跌近 5 成的贝壳在二手房市场增速仅为4%,远低于总营收的增速。导致二手房的营收占比在逐渐减少,2021 年二季度,贝壳二手房营收为 96 亿元,而一季度贝壳二手房市场的营收为 102 亿元,环比不增反降。在二手房信贷收紧,全国二手房市场一片哀鸿的大背景下,未来一段时间,二手房市场也很难有所起色,贝壳的营收和净利润都将受到影响。

  二季度贝壳营收结构中,从贝壳佣金的支付可以看出,贝壳为应付二手房成交量暴跌做出的改变。二季度支付给内部销售人员的佣金只有 76.2 亿元,同比增速只有 19.8%,接近整体营收的增速。但支付给外部中介公司销售人员的佣金高达 94.5 亿元,同比暴增 51.4%。比给内部的佣金多出 18.3 亿元。

  业内人士指出,外部佣金大增主要因为其他中介在二季度完成的新房交易数量增加。这笔巨额佣金的支出,带来的是贝壳二季度新房交易收入大增 32%,而相比内部销售人员而言,贝壳从其他中介方合作而来的交易量,最终获得的净利润被进一步压缩,这也造成了贝壳二季度新房交易有量的突破,却可能没有实质盈利的突破,增收不增利的问题仍在持续。

  新房业务增利不明显,二手房市场遇冷,中介业务的主营受到巨大打击,而租赁市场的受挫再次重创贝壳。贝壳研究院研究数据显示,2021 年十一黄金周全国重点 40 城租赁成交量和上一周的成交量环比下跌近 3 成。除厦门个别城市之外,其余各城市租赁成交量均环比减少,其中大连、南京、长沙等城市租赁成交量环比减少超 40%,只有厦门出现了逆势增长。其中租赁市场降温幅度最大的是深圳,继去年房租下跌 20% 无人问津之后,今年房租价格继续出现小幅下跌。

  相关数据显示我国房屋租赁市场规模已经超过 1 万亿。北京和上海的租金规模均达到 1300 亿元。但这次租赁市场的全面遇冷,不仅成交大幅减少,租金也略有下降。全国重点 40 城租金水平环比前一周下降 0.3%,和去年同期相比仅仅微涨 2.8%。全国重点 40 城中,31 个城市租金环比下跌,只有 9 个城市租金出现环比不超过 3.5% 的微涨。而一线城市中北上广深的房屋租赁租金均环比下跌,新一线城市只有除重庆、天津、佛山没有下跌,其他如西安、杭州、成都、武汉等 12 个城市均环比下跌。成交量下降,租金下跌,这对贝壳来说无疑雪上加霜,直接影响到总体营收。

  而近期疯传的“最新指示称房屋交易中介费不得超过当地社平工资 3 倍”的消息一旦证实,对贝壳的打击更大,这意味着链家的高费率将成为历史,进一步加大贝壳的业绩压力。

  竞争对手不降反增

  受房地产行业整体下行所致,新房和二手房都受到影响,尤其是二手房信贷的逐渐收紧,二手房成交量近乎腰斩。数据显示,2021 年 9 月,全国 11 个主要城市二手房的成交量仅为 4.4 万套,平均每个城市成交量只有 4000 套。

  二手房的市场正在缩小,蛋糕逐渐变小,但贝壳的竞争对手越来越多,这些竞争对手不是那些规模和实力均不行的小中介公司,而是名气和实力都比较强劲的开发商和互联网大厂。据 BT 财经了解到,万科、恒大和碧桂园等知名开发商,为了避免被贝壳抽取高额的佣金,而自行搭建房屋交易平台。龙湖新增 C5 租售航道“塘鹅”,万科推出全新品牌“朴邻”租售等,就连近期爆雷的恒大也早就把旗下“房恒通”更名“房车宝”,这些知名房企来分一杯羹,直接压缩了贝壳的生存空间。

  更让贝壳嗅到危机的是字节跳动这样互联网大厂的强势进入。在字节跳动收购麦田成立“幸福里”平台之后,蛋糕更被稀释。

  以字节跳动旗下抖音的流量,将会是贝壳强劲对手。抖音作为新兴的传播载体,从面世至今备受年轻人的青睐,而现在在房地产行业中年轻人购房比例逐年增加,现已突破 5 成。而截至 2020 年底,抖音日活跃用户超过 6 亿人,2021 年的目标实现日活跃用户为 6.8 亿。这样的活跃用户的庞大流量,短期内贝壳根本无力做到,一季度贝壳的月活跃用户突破新高,为 4854 万。不仅无法和抖音相比,甚至和营收只有自己1/8 的安居客相比,贝壳的流量规模都处于劣势,2020 年第四季度,安居客的平均移动月活跃用户量总计为 6700 万,高于贝壳目前的用户规模。而以抖音强大的用户转换能力来看,一旦幸福里在抖音上发力,贝壳将很难招架。

  而从营收方面来比较,字节跳动今年上半年的收入约为 480 亿元,抖音收入达到 200 亿元,占比超过 41.7%,相比贝壳上半年 449 亿元的总营收,实力更为强劲。虽然两者的总营收没有太大的可比性,但无论是流量还是营收上,字节跳动的横空加入,势必在一定程度会削弱贝壳的影响力以及营收,以至于贝壳不得不寻求突破。

  还有一点不得不提的是反垄断,尽管目前贝壳尚未受到正式的调查,但最随着反垄断政策趋严,贝壳形成的平台效应越强,区域垄断行为越重,其经营业务会受到反垄断影响的可能性就越大,被调查甚至被处罚的可能就越大。反垄断就像悬在贝壳头上的达摩克利斯之剑,随时可能落下。

  众多原因的汇集,也让资本对贝壳不再追崇,从目前的股价就可见一斑。裁员只是短期行之有效的方式,但并非一剂包治百病的良方。上海贝壳裁员之后,让全体贝壳员工人心惶惶。他们担心的是,裁员范围可能只是始于上海但远不止于上海,有被裁员工对 BT 财经透露,“北京总部有些部门也有一定的裁员比例,广州的研发中心或也不‘安全’,上海贝壳的裁员,或许只是一个开始。”

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