房地产税试点!字数越少事越大

房地产税试点!字数越少事越大

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又是晚上!凭着地产人自知自觉的基本素养,房姐打开电脑开始码字。

中华人民共和国财政部官网截图

字数越少事越大

针对本次座谈会,易居研究院智库中心研究总监严跃进第一时间给出点评(字数较多,删减至含标点790字):

1. 会议性质:这次会议是以座谈会的形式召开的,而非研讨会,即属于政策决策性质的会议,分量比较重;讨论的内容是“房地产税改革试点”,其核心在于“试点”两字,上次提到“房产税改革试点工作”还要追溯到2011年,而同年上海和重庆开始试点“房产税”。

2. 信号意义房地产税是老百姓比较关注的内容。此次会议结束后相关消息就在财政部官网当日发布,势必是希望发出强烈和清晰信号,即改革方向不改变、改革步伐不停止、改革思路渐成熟。从当前房地产市场的管控思路看,“解决大城市住房问题”成为今年的发展思路,或意味着大城市先行试点的可能性最大

3.  政策意义:房地产税改革具有多重目标和社会意义,客观上也有助于促进房价稳定和房地产市场的平稳健康发展。真正让老百姓理解改革思路,稳定预期,防范恐慌性购房或售房。另外房地产税的改革,也进一步说明房地产长效发展机制将会更加健全

4. 市场影响:此次政策改革若推进,那势必需要关注其对于房地产市场指标的影响,尤其是影响到四类价格

第一、一手房价格。如果大城市确实推进房地产税改革,那么住房持有成本增加,住房持有的成本将明显加大,也会使得一手房认购意愿淡化,进而使得房价下降或涨幅收窄;

第二、二手房价格。类似改革下房产持有成本将增大,潜在收益会减少,会倒逼一部分房东抛售房产,这会使得市场上流通的二手房更多,容易压低房价;

第三、土地价格。若大城市先行试点,客观上会使得房企拿地转移到其他地级市或弱省会城市,这会使得大城市土地市场竞争激烈程度减少,尤其是在“竞品质”约束、捆绑销售被打击等因素下,房企盈利空间确实在减少,拿地会更为理性。

第四、租赁价格。随着市场上购房市场热度的减少和存量房源的增加,客观上也会使得租赁市场的压力减少,进而使得租金下降。

当然这四种价格下降的时间到来、下降幅度等,还要看房地产税试点的情况。前期还不至于出台烈性的政策,依然会遵循循序渐进、不断总结的思路。

年年见的“房地产税”

 

官方再提房地产税,想必次日会有各路解读,继而承包之后几天的新闻热点和头版头条。

事实上,我们“摸石头过河”已有十年。

2011年1月,上海开展对部分个人住房征收房地产税试点,适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房

2011年1月,重庆启动房地产税改革试点,征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房,以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房

2012年3月,第十一届全国人民代表大会第五次会议国务院总理温家宝作政府工作报告提到:加快建设城镇住房信息系统,改革房地产税收制度,促进房地产市场长期平稳健康发展。

同年11月,时任财政部部长谢旭人提出,房地产税改革试点经验将在全国范围内推开,同时将积极推进单位房产的房地产税改革。

2013年5月,国土资源部副部长胡存智表示,预计2014年6月底前出台不动产登记条例。专家认为,条例出台后,全面征房地产税技术条件基本具备

同年11月,十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出,加快房地产税立法并适时推进改革。

2014年3月,李克强总理代表国务院向大会作政府工作报告提出:做好房地产税、环境保护税立法工作。

同年4月,国务院印发关于落实《政府工作报告》重点部门分工的意见,再次提出:做好房地产税、环境保护税立法相关工作。

2015年,中国政府网公布《国务院2015年立法工作计划》,房地产税并未列入当年国务院立法计划,但是列入2015年全国人大常委会立法工作计划,属于立法预备项目,同时也列入十二届全国人大立法计划。

2016年,“十三五”规划纲要中指出,完善地方税体系,推进房地产税立法。十二届全国人大四次会议,全国人大常委会预算工作委员会副主任刘秀文:将房地产税法列入了第一类的立法项目。全国人大常委会今年的立法工作计划,将房地产税法列入为预备项目。

2017年1月,中共中央办公厅,国务院办公厅印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》提出:在维护全国统一大市场的前提下,支持各地在新型城镇化、房地产税等方面探索创新。

同年2月,住建部副部长陆克华:房地产税的问题是十八届三中全会明确的改革任务,要加快房地产税立法,并适时推进改革。

同年3月,十二届全国人大五次会议,大会发言人傅莹:房地产税法列入五年立法规划,但今年没有把房地产税法草案提请人大常委会审议的安排。

同年11月,财政部部长肖捷在《人民日报》发表署名文章,表示要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

2018年,十三届全国人大一次会议,国务院总理李克强作政府工作报告提出:今年稳妥推进房地产税立法,改革个人所得税。

2019年,十三届全国人大二次会议开幕,国务院总理李克强作政府工作报告提出:今年健全地方税体系,稳步推进房地产税立法

2020年5月18日,中共中央、国务院印发《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》(以下称意见),提出”稳妥推进房地产税立法”

去年的意见出台后,坊间绝大多数的“解读”,还集中在“稳妥”和“稳步”字眼上,得出的结论是:措辞更加温和,考虑到大环境和国内的经济形式,短期不会提审。

只有房姐厉喝一声:一字障目!(去年5月房姐已发文,不用去翻,这里看就好)

2018年“十三届全国人大常委会立法规划”中,“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”的第一类项目第48条,赫然列明《房地产税法》 。

十三届人大常委会的任期是2018年~2023年。

所以当房姐今天看到这条消息一点都没觉得意外!

你呢?

老外们的“房地产税”

2018年,史耀斌副部长提出:房地产税是“一种世界通行的税种”,中国的房地产税会参考其中共性制度性特点,比如按评估值来征税、会有一定税收优惠、收入归属于地方政府,因税基复杂而需要完备的税收征管模式等。

补课看看“世界通行的税种在国外是如何征收的,基本分为两个环节:保有和流通。

保有环节的税率,已形成某种意义上的共识,就是要将房地产税维持在一个公众可以接受的范围内

图片来源于网络

而流通环节,差异实在太大,基本无法参照。

比如美国,低到可以忽略不计,个别州低至象征性地征收0.01%;高的如香港,如果是非香港居民、企业购置物业或购置二套房,且在6个月内转手,将会被收取高达50%的“印花税”….

但综合看下来,能成功征收的房地产税都有几个基本特点:宽税基、少税种、低税率

而中国目前的情况,则是反着来的:

其一,窄税基:中国的房产税一直都有,但其中包括住宅在内的90%是豁免的,只有10%的商用房要交物业税;

其二,多税种:全流程共16个税种,土地开发建设环节7个,房产交易环节7个税种,持有环节2个;

其三,高税率:即便不算土地出让金,占GDP仅6%的房地产行业依然贡献了14%的税收。

很明显,未来中国房地产税改革的方向,就是合并税种、增加税基、有增有减。整体税率负担,则可能根据各城市情况自行确定。

“房地产税”是否会降低房价

很遗憾地告诉大家,房地产税对房价的影响,可能远不如预期。指望靠税降房价不太现实,至少希望依靠收税直接降低房价的可能性并不大。

更多可能会像文章开篇引用严跃进总监所表达的,“希望发出强烈和清晰信号,改革方向不改变、改革步伐不停止、改革思路渐成熟”,最终达成稳地价、稳房价、稳预期尤其是最后的“稳预期”

当然,除了“三稳”之外,还有其他作用。从根本上来说,是为地方政府开辟新税源,以取代日渐枯竭的卖地收入,同时也倒逼个地方政府尽早摆脱“土地财政”的桎梏。

毕竟房地产税是保有税,只要有房就要长期缴税。即使每年税率1~3个点,累计下来也不是一笔小成本,这就与个税、契税、增值税这种交易时才会产生的一次性税费,形成悬殊对比。

根据《央行最新调查报告》,我国城镇居民家庭七成财富都是房产,住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套

图片来源于网络

退一步讲,假设一套房的刚需家庭可以免征,那么房地产税覆盖的家庭比例也高达41.5%

最后两句!这一轮房地产调控已经持续了四五年,所有的行政手段都是权宜之计,最终一定是通过建立长效机制,慢慢回归到市场。

此时此刻谁最紧张?一是历年来把住房当储蓄品的富裕阶层;二是一直在鼓吹把房地产市场做成投资市场的精英们;三是疯狂加杠杆的多套持有的炒房者

敲门声响起,一下、两下、三下、四下….

– END –

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